Los vicios constructivos o ruinógenos aparecen contemplados en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, resultando preciso distinguirlos de los vicios ocultos que afectarán a viviendas usadas, asi como de los vicios de las instalaciones (agua, gas, electricidad etc).
Los defectos constructivos en viviendas de obra nueva pueden clasificarse en tres tipos:
- Habitabilidad.
- Seguridad.
- Estructurales.
En lo que a la responsabilidad y al plazo de garantía se refiere, el art. 17 de la LOE dispone:
“1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.”
Por su parte, la reclamación deberá plantearse dentro del plazo de garantía, prescribiendo en el término de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
El art.18.2 de la LOE añade que “La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial”.
En lo que respecta al procedimiento de reclamación, será preciso dirigir una Reclamación extrajudicial que además servirá para interrumpir el plazo de prescripción.
En caso de no ser atendida, habrá que acudir a la via judicial con un informe pericial a los efectos de acreditar los daños y exigir la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación.
