Como afectado por las cooperativas de viviendas le asisten una serie de derechos que podrá hacer valer ante los siguientes incumplimientos por parte de los Promotores, a saber:

• Falta de iniciación de la construcción de las viviendas, una vez entregadas las cantidades correspondientes a cuenta.
• Incumplimiento de los plazos de entrega comprometidos sin reintegro de cantidades.

En este particular, es preciso traer a colación la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, al prever que: “ Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.(art. 1)”

De acuerdo con el citado precepto, una vez cedidas las cantidades a cuenta del precio de la vivienda será importante que se le haga entrega del aval o seguro que garantice su recuperación.

Si consignadas las cantidades correspondientes, existe incumplimiento podrá reclamar a la Cooperativa las cantidades que entregó a cuenta, los intereses desde que se abonaron dichas cantidades, los intereses de las cantidades abonadas a cuenta respecto de las que la Sociedad Cooperativa de viviendas no hizo entrega de un Certificado de Garantía Individual, el interés del artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde que se hubiera reclamado el pago a la entidad aseguradora.

La reclamación habrá de dirigirse en primer término al promotor o, en caso de que no se proceda a la devolución, a la aseguradora o entidad bancaria correspondiente.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) enumera los supuestos en los que procede la impugnación de actas de comunidades de propietarios, a saber:

• Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Están legitimados para iniciar el proceso de impugnación los siguientes propietarios:

• Los que vinieren mostrado su disconformidad al acuerdo correspondiente con voto en contra a su aprobación y así se haga constar en el correspondiente documento por parte del secretario.
• Los propietarios que indebidamente hayan sido privados del derecho al voto

En ambos casos, será preciso que estén al corriente en el pago de las cuotas vecinales 

En lo atinente al plazo para impugnar este es de caducidad, variando en función de los siguientes supuestos:

• 3 meses, con carácter general, desde que el acuerdo fue adoptad por la junta.
• 1 año en caso de actos “contra legem” o contra los estatutos.

El respeto a estos plazos es fundamental para que el Juez admita a trámite la impugnación.

Por otra parte, habrá que tener presente que el mero hecho de impugnar no suspende la ejecución del acuerdo, a menos que se solicite su suspensión como medida cautelar en la demanda y así se lo determine el juez que conozca de la demanda.

Entre las situaciones que pueden dar lugar a la ocupación ilegal de inmuebles son de destacar las siguientes:

• Contratos de alquiler o precario: El propietario deberá recurrir a los tribunales mediante la acción de desahucio para hacer valer su derecho.
• Viviendas habitadas: Se trata de un allanamiento de morada que está protegido por ley.
• Viviendas deshabitadas:  Se trata de inmuebles no habitados. 

En España, la ocupación ilegal de inmuebles está tipificada como delito en el art. 245 del Código Penal y se castiga con penas de prisión. Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece medidas para proteger a los propietarios frente a la ocupación ilegal de sus viviendas y existen normas específicas en determinadas Comunidades Autónomas.

Ante estas situaciones, podremos acudir a la via civil y penal.

• Via penal:  Será preciso interponer una denuncia por allanamiento de morada ante la Policía o Guardia Civil.  La Fiscalía actuará de oficio y los Cuerpos de Seguridad podrán intervenir siempre que consideren que se trata de un delito de ocupación ilegal flagrante. De no ser posible la actuación policial, el Juez podrá adoptar medidas cautelares consistentes en el desalojo de la vivienda (ex art. 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).

La duración de un procedimiento, puede oscilar entre diez meses y más de un año de no ser necesaria la aprobación del desalojo.

• Via Civil: El art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé un procedimiento rápido, que habrá de iniciarse mediante demanda a la que se acompañará los documentos acreditativos de la titularidad de la vivienda y pruebas de la ocupación.

En estos casos, deberá estar representado por abogado y procurador, disponiendo los responsables de un plazo de 5 días para contestar, de lo contrario se dictará un auto judicial que ordene la inmediata entrega de la posesión a su propietario.

El proindiviso es una cuota abstracta o porcentaje de la propiedad de una cosa o de un derecho que pertenece a varias personas. 

Lo habitual es que el proindiviso lo sea sobre el pleno dominio con la posibilidad de disponer y disfrutar de la propiedad.  No obstante, es posible adquirir la nuda propiedad dejando el uso y disfrute del dominio a un tercero.

Los copropietarios de un bien proindiviso tienen, entre otros, los siguientes derechos:

• Uso sobre la cosa común.
• Disfrute o conservación del bien.
• administración de la cosa común.
• División del bien común.
• Defensa en juicio.

Ningún copropietario está obligado a permanecer en el proindiviso, pudiendo solicitar su extinción por las siguientes causas:

• Consolidación, cuando uno de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás o  en el caso en que todos los titulares las transmiten a un tercero.
• Pérdida o destrucción de la cosa común.
• Renuncia de los comuneros a la cosa común.
• División de la cosa común.

En cualquier caso, existen límites a la división de la cosa común como por ejemplo que el uso al que se destine el bien resulte inservible con la división.

En cuanto, al procedimiento a seguir, el primer paso será intentar alcanzar un acuerdo entre los copropietarios mediante adjudicación en proporción o venderla a un tercero y repartir el pecio de acuerdo con la cuota correspondiente.

De no ser posible el acuerdo entre los comuneros, habrá que acudir a un procedimiento judicial de división material de la cosa común o de disolución, instando por cualquiera de los copropietarios.  En el caso en que el bien común se trata de un edificio, éste se dividirá mediante la constitución de una propiedad horizontal.  Si se tratase de una sola vivienda, será precisa la disolución mediante enajenación a un tercero y el reparto correspondiente del precio entre los comuneros.

Una sociedad patrimonial se caracteriza por dedicarse a la administración del patrimonio, siempre que se constituya en su mayoría sobre valores o bienes inmuebles no dedicados una actividad económica o mercantil.

En el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades se especifica que «se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica».  

En el supuesto de entidades patrimoniales de alquiler de inmuebles, para ser sociedad patrimonial no es posible tener a nadie contratado para la gestión de los alquileres. Es decir, los arrendamientos no serán considerados.

Cabe añadir que cualquier sociedad civil o mercantil constituida pasa a ser considerada patrimonial, a efectos tributarios, cuando más de la mitad de su patrimonio queda fuera de las actividades económicas.

Entre las ventajas fiscales de las Sociedades Patrimoniales se pueden destacar:

• Los ingresos de las sociedades patrimoniales tributan en el Impuesto de Sociedades en lugar de hacerlo en el IRPF.  Asimismo, los gastos que se originen se deducen del Impuesto de Sociedades.
• La sociedad patrimonial no paga Impuesto de Sociedades por los inmuebles improductivos, a diferencia de la persona física a quien se le aplica el IRPF.
• Ventajas en relación al procedimiento sucesorio y la herencia.
• Limitación de responsabilidades en relación a la afectación de bienes del propietario.

Los vicios constructivos o ruinógenos aparecen contemplados en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, resultando preciso distinguirlos de los vicios ocultos que afectarán a viviendas usadas, asi como de los vicios de las instalaciones (agua, gas, electricidad etc).

Los defectos constructivos en viviendas de obra nueva pueden clasificarse en tres tipos:

• Habitabilidad.
• Seguridad.
• Estructurales. 

En lo que a la responsabilidad y al plazo de garantía se refiere, el art. 17 de la LOE dispone:

“1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.”

Por su parte, la reclamación deberá plantearse dentro del plazo de garantía, prescribiendo en el término de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

El art.18.2 de la LOE añade que “La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial”.

En lo que respecta al procedimiento de reclamación, será preciso dirigir una Reclamación extrajudicial que además servirá para interrumpir el plazo de prescripción.

En caso de no ser atendida, habrá que acudir a la via judicial con un informe pericial a los efectos de acreditar los daños y exigir la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación.